税務

2013年8月28日 水曜日

不動産所得考

8月28日(水)

給与所得を得ながら、

不動産投資で個人事業主登録を行い、確定申告をしている方も多いかと思います。

この場合、個人事業主として不動産事業が事業と認められる一つの考え方として、5棟10室という考え方があります。

これはワンルームマンションなら10室程度以上、一戸建てなら5棟程度以上の規模であれば事業として認められるであろうという考え方です。

この規模に明らかに達していない場合は 、個人であれば雑所得扱いとなり必要経費を差引いて、申告することになります。

給与所得以外に所得がなく、かつ雑所得の経費差引後が20万円以下であれば

そもそも申告する必要もなくなります。

これを事業として認識し、青色申告特別控除の最大限度額を用いると65万円の控除が使えるのですが、

上記の5棟10室基準に明らかにみたない場合は、青色申告特別控除は使えず、仮にそれを適用すると

控除額過大となってしまいます。

従来はこの5棟10室基準を厳格に適用することはなかったようですが、本日付けの日経新聞の報道では

この基準を適用し始めたようです。

いわゆるサラリーマン大家さんなどを対象に書面調査が大規模に実行されています。

雑所得か事業となるかは事業規模などを含め、判断がとても難しい場合があります。

一つの判断基準としては、それが生業かどうかがひとつの目安かと考えます。

規模以外でも事業性としての認識があるのであれば、

書面でのお尋ねに対して、まずは主張するのが肝要かと考えます。

無視は心証を害しますのでよくないでしょう。

また

すでに個人事業として別の事業を生業として

その上で不動産事業を行う場合には、不動産事業としての申告で問題ありません。


なお

不動産所得がおありの方で、海外不動産を所有している方もいらっしゃるでしょう。

海外で不動産所得がおありの方で、日本の居住者であれば

これも申告の必要があります。

これは、日本の居住者は全世界所得が対象になるためです。

不動産所得か雑所得かの判定は、上記同様です。

日本の居住者とは、生活の本拠が日本かいなかなどで判断されます。

日本の居住者としての判定があった場合には、

他国で183日ルールなどが適用される場合でも

あくまで日本の居住者という考え方がまずあるため

日本での申告の義務が発生します。



日本で不動産所得がおありの方で、非居住者として海外に居所がある方は

そもそも申告の必要性自体を認識していないケースがありますので留意が必要です。

これは非居住者であっても、日本に所得の源がある場合には、非居住者として日本での申告が必要であることを意味します。

非居住者の外国人でも同様です。




日本の非居住者で、かつ所得の源が外国であれば 、日本での申告の義務はありません。

現地の税制にしたがうことになります。

その国の制度が、全世界所得なのか居住地国所得なのかは確認しておいた方が良いでしょう。

その国での申告の義務の要否に関連してきます。


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